Negli ultimi mesi, ho sentito parlare tanti miei conoscenti degli innumerevoli e spiacevoli vizi, che hanno riscontrato pre e post acquisto del loro appartamento. Negli occhi di queste persone, spesso, si connota un grande dissapore mescolato a una sana voglia di “vendicazione” da parte dello sventurato acquirente. Non è certo semplice digerire vizi occulti o gravi difformità per l'acquisto di una casa "sudata a mezzo sangue".
L’acquisto degli immobili in molti casi determina un alto rischio di litigiosità.
Nelle note che seguiranno, ho esaminato alcuni punti fondamentali riguardanti la vendita di unità immobiliari e le garanzie connesse, inoltre si considerano i vizi occulti che possono verificarsi e i difetti che si possono denunciare.
Nel caso di compravendita è applicabile la garanzia prevista in via generale dagli articoli da 1490 a 1497 del Codice Civile. L’art. 1490 impone al venditore la garanzia per eventuali vizi della cosa venduta, che la rendono non idonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscono sostanzialmente il valore. La garanzia non è dovuta se l’acquirente conosce i vizi o questi erano facilmente riconoscibili (art. 1491cc). Il compratore può chiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
Il termine di prescrizione per tale azione è di un anno dalla consegna del bene e il compratore deve denunciare il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta (art.1495).
A questo proposito ci si chiedeva se nel caso di acquisto di una casa con giardino, e nello stesso, dopo circa 7 anni, si scoprono dei calcinacci e materiale edile di scarto sotterrati, quale azione legale si può intraprendere per ottenere i danni o in alternativa la bonifica.
Nel reale caso, sopra citato, ci viene incontro l’articolo 1490 del cc, in cui il venditore è obbligato a garantire al compratore di un bene, l’utilizzo dello stesso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Nel caso dei calcinacci in giardino, sicuramente ci troviamo di fronte a un deprezzamento notevole dell’immobile, quindi si può far appello all’articolo 1492 del cc potendo agire ottenendo una congrua riduzione di prezzo e il risarcimento dei danni conseguenti all’esistenza dei vizi.
Oltre ai vizi che pregiudicano la staticità e conservazione dell’edificio, sono considerati ugualmente gravi quelli che, pur riguardando una porzione dell’opera, incidono sulla sostanza e funzionalità dell’immobile, menomandone in modo apprezzabile il godimento, indipendentemente dall’entità della spesa per la loro eliminazione, quali infiltrazioni di acqua e umidità per difetti della copertura dell’edificio (cassazione, 21351/2005 e 4692/1999), il “filo d’acqua” con forte odore di muffa negli appartamenti (cass. 10218/1194), l’utilizzo di materiali non idonei o non a regola d’arte, i difetti della canna fumaria del riscaldamento centralizzato, inserimento degli scarichi nelle acque chiare, errata pendenza della tubazione della rete fognaria, passaggio di acque piovane che porta in garage, errata pendenza dei balconi, insomma, situazioni frequenti.
Per l’individuazione del difetto e quindi la scoperta dello stesso, è importante portarlo subito a conoscenza in maniera obiettiva e certa, in modo da effettuare subito la denuncia, quest’ultima è redatta in forma libera, ma è opportuno formularla per iscritto, in relazione all’onere probatorio della tempestività.
p.s.
è consigliabile un parere del notaio nel momento di redazione dell'atto e la presa visione degli artt. 2645 bis, 2775 bis, 2825 bis, c.c. inseriti con l. 28.2.1997, n. 30; d.lgs. 20.6.2005, n. 122; d.lgs. 12.9.2007, n. 169, di modifica e integrazione del d.lgs. 9.1.2006, n.5,misure di tutela per il contraente debole
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