I PRINCIPALI PUNTI DEL PIANO CASA

I PUNTI DEL PIANO CASA, DA OGGI IN VIGORE:

• cedolare secca al 10% per gli affitti nei comuni colpiti da calamità naturali e in caso di abitazioni date in locazione a cooperative o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti;

•   bonus mobili ammesso entro il tetto di spesa a 10mila euro, ma comunque per un importo svincolato dall’importo della spesa per la ristrutturazione;

•   stanziamento di 25 milioni di euro per il Milano Expo 2015, oltre alla previsione di deroghe alle norme sui contratti di sponsorizzazione ed escluse intermediazioni sulle concessioni di servizi;

•   stanziamento di un fondo che ammonta a 468 milioni da destinare alla ristrutturazione con adeguamento energetico ed antisismico di 12mila alloggi facenti parte del patrimonio di Iacp, Ater e Comuni;

•   stanziamento di 226 milioni che confluiscono nel fondo di morosità incolpevole e di 100 milioni che vanno a rimpolpare il fondo di sostegno all’affitto;

•   misure deterrenti serie per coloro che occupano abusivamente alloggi popolari (annullamento contratti già sottoscritti, divieto di allaccio d’acqua, luce e gas);

• fuoriuscita dal concetto di “nuova costruzione” per quello che riguarda l’installazione di manufatti leggeri che siano inseriti dentro strutture ricettive all’aperto (con riferimento a camper e caravan).

IL DL n. 47: CEDOLARE SECCA E BONUS ARREDI.

# Ricordando i punti principali del D.L.n.47 del 28/03/2014: 

-Riassuntivamente

• la modifica dell’aliquota applicabile ai canoni concordati, nell’ipotesi di applicazione della cedolare secca (per il periodo 2014/2017 l’aliquota si abbassa dal 15% al 10%, con un notevole risparmio d’imposta);
• non viene modificata l’attuale disciplina del “bonus arredi”, a cui pertanto si continuerà ad applicare la doppia limitazione consistente, da un lato, al limite di spesa di 10.000,00 euro, e dall’altro al valore massimo dell’importo dei lavori sull’immobile.

Secondo quanto previsto dall’articolo 9 del D.L. n. 47/2014 per il quadriennio 2014-2017 l’aliquota applicabile nell’ipotesi di locazione a canone concordato con opzione per la cedolare secca è pari al 10%. 

Si evidenzia che i contratti concordati sono i contratti stipulati ex art. 2, commi 3 e 8 della L. n. 431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di cui all’art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30.12.1988 n. 551, convertito in L. 21.2.1989 n. 61, e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Si tratta, ad esempio, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché dei Comuni confinanti con gli stessi, e degli altri Comuni capoluogo di Provincia

Con specifico riferimento ai contratti concordati, il richiamo dell’art. 2, comma 3, e dell’art. 8 della L. n. 431/1998 dovrebbe consentire di estendere l’applicabilità della cedolare secca:

• sia ai contratti aventi di durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di ulteriori due anni alla scadenza, stipulati a norma dell’art. 2, comma 3, della L. n. 431/1998 (c.d. “3+2”);
• sia ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti, stipulati a norma dell’art. 2, comma 3 e comma 5, punto 1 della L. n. 431/1998;
• sia ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione delle esigenze abitative di studenti universitari, stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 3 e comma 5, punti 2 e 3 della L. n. 431/1998.

La seconda novità fiscale, come annunciato in premessa, riguarda il mancato stralcio della disposizione introdotta con la legge di stabilità per il 2014 che limitava la detrazioni delle spese per mobili e grandi elettrodomestici alla spesa sostenuta per la ristrutturazione edilizia.

Per effetto dello stralcio della disposizione che eliminava il vincolo dal D.L. n. 47/2014 si deve ritenere applicabile, per il 2014, l’agevolazione sugli arredi entro i seguenti limiti:

• il contribuente deve sostenere una spesa di recupero edilizio, e l’agevolazione sugli arredi è ammessa nella misura massima delle spese sostenute per il recupero dell’immobile;

• l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici non può in ogni caso superare il massimale di 10.000,00 euro di spesa.

Anno 2013	Limite di spesa di 10.000,00 euro.
Anno 2014	Limite di spesa di 10.000,00 euro.
	Limite di spesa massimo fissato all’importo della spesa per i lavori di recupero edilizio.

VANTAGGI E SVANTAGGI DELLA NUOVA CEDOLARE SECCA:

Il Dl 102/2013, approvato  in Senato il 24 Ottobre scorso, ha ridotto la cedolare sui contratti a canone concordato dal 19% al 15 %, con effetto dal periodo d’imposta 2013.

Sono ammessi al regime sostitutivo esclusivamente le persone fisiche locatrici, che operano al di fuori dell’esercizio d’impresa o di arti e professioni, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Sono esclusi anche gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa, come ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o negozi.

VANTAGGI E SVANTAGGI

I benefici per il locatore sono legati principalmente alla misura dell’aliquota applicabile e alle imposte che va a sostituire. Chi sceglie il regime sostitutivo applica al canone annuo le aliquote Irpef per scaglioni di reddito, non sconta le addizionali regionali e comunali Irpef relativa al canone di locazione, non versa le imposte di registro e di bollo dovete in relazione al contratto e non è tenuto agli obblighi di comunicazione connessi alla stipula.

Il regime sostitutivo presenta tuttavia, alcuni svantaggi quali, ad esempio, la rinuncia del locatore per tutta la durata dell’opzione alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se prevista nel contratto, compreso l’aggiornamento Istat.

Ma il principale svantaggio è rappresentato dall’applicazione di un regime sostitutivo, che si muove al di fuori del meccanismo ordinario di determinazione dell’Irpef, impedendo al contribuente, in assenza di altri redditi oltre a quelli di locazione, di riassorbire per intero  eventuali oneri deducibili o detrazioni d’imposta.

Adesione

Nel caso di ADESIONE al regime della cedolare secca, bisogna preventivamente avvertire al conduttore, tramite A/R che non verrà versata l’imposta di registro e che non ci saranno aumenti di canone.

Fuoriuscita

E’ prevista, la possibilità di uscire dall’imposta di registro in ognuna delle annualità successive a quella dell’adesione, entro il termine del pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.